土地に関する法規制｜【建築家O-uccino（オウチーノ）】

土地に関する法規制とは

気になる物件が見つかったら、その土地にどんな法規制があるかを不動産業者に聞いたり、役所で調べましょう。場所によっては建物に制限を受ける土地があります。
都市計画法上、市街化を抑える目的で指定された市街化調整区域には、原則として住宅を建てることができません。市街化を意図してつくられた市街化区域であっても、用途地域が工業専用地域であれば、住宅の建設はできません。
また、建築基準法には、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は、建設が認められていません。この場合、接する道路が2項道路という指定を受けている場合は、建設はできますが、土地の一部が道路とみなされ、住宅が建てられる面積が減ってしまいます。上記ケースはほんの一例です。土地にはいろいろな法規制があり、調べた後からわかることもたくさんあります。

1.都市計画法の地域区分イメージ

都市計画法では、全国の約4分の1を「都市計画地域」として指定しています。そのなかで、原則として家を建てられないのは、市街化調整区域の土地と、市街化区域内の用途地域のうち、工業専用地域内の土地です。

2.用途地域の種類と内容

市街化区域内は、都市計画上の用途に応じて12の用地地域にわけられます。住宅は工業専用地域を除く地域で建設可能。一般的に住環境に恵まれる地域（第一種低層住居専用地域など）は、建ぺい率・容積率・建物の高さ制限など、建設に関わる規制が厳しくなります。詳細は国土交通省の用途地域に関するウェブサイト（PDFが開きます）で確認を。

代表的な法規制

【用途地域】住居、商業、工業といった異なる用途や規模の建築が混在しないよう、土地の利用方法を12種類に分類した地域。
【建ぺい率】
敷地面積に対する建築面積の割合。敷地面積が100平米、建ぺい率の制限が60％であれば、建築面積は60m2が上限となる。
【容積率】敷地面積に対する延床面積の割合。敷地面積が100平米、容積率の制限が200％であれば、延べ床面積は100x2=200平米が上限となる。
【防火地域】火災の延焼を防止するために、防火性能を定められている地域。防火地域、準防火地域、22条地域、と都市部ほど高い防火性が要求される。

建築基準法による規制